«Радио России»: продать квартиру с маткапиталом станет проще, а купить – безопаснее
Продать жилье с использованным маткапиталом можно будет до погашения ипотеки, если взамен будет приобретаться квартира большей площади или стоимости. Такую инициативу сейчас обсуждают в Госдуме. Также депутаты предлагают фиксировать сведения об использовании маткапитала на улучшение жилищных условий в ЕГРН. Как заявленные меры помогут упростить сделки с такой недвижимостью и что необходимо для гарантий безопасности и защиты прав в этой сфере в эфире «Радио России» рассказала член правления Нотариальной палаты Свердловской области, нотариус г. Екатеринбурга Ольга Филиппова.
Сейчас по закону семьи, которые направили средства маткапитала на приобретение жилья в ипотеку, должны сначала погасить кредит и выделить доли и только потом получать разрешение на продажу такой недвижимости. При этом все чаще опека отказывает в таких сделках, опасаясь, что права детей будут нарушены. Граждане при этом не могут переехать, например, в трешку после прибавления в семье, пока не погасят ипотеку.
Новый законопроект в случае его принятия откроет возможности для улучшения жилищного положения для очень многих семей. Его нормы позволяют переносить обязательства по распределению долей на жилье, которое семья купила на деньги от продажи первого, где был задействован маткапитал. Единственное условие — новая квартира при этом должна быть больше по площади или дороже по кадастровой стоимости.
Вместе с тем есть и другие трудности, связанные с направлением средств материнского капитала на улучшение жилищных условий. Прежде всего, это высокие риски нарушения прав владельцев долей, которыми в том числе являются дети.
«Сейчас на рынке нередко продаются квартиры, которые приобретались с маткапиталом, с невыделенными или с неправильно выделенными долями. Если в итоге сделка проходит через нотариуса, то он сам оформляет необходимые доли или пересчитывает их, если они выделены неверно или ими наделены не все члены семьи», — привела в эфире распространенный пример Ольга Филиппова. Если же сделка купли-продажи недвижимости проходит в простой письменной форме, никто не исправляет допущенные продавцом ошибки. В результате этого могут пострадать интересы членов семьи владельца маткапитала, чьи доли выделены некорректно или не выделены вовсе, а также добросовестный покупатель. Сделка с подобными изъянами в будущем может быть признана недействительной.
Эффективный способ свести к минимуму грубые ошибки и злоупотребления при реализации жилья, в которое был вложен материнский капитал, — ввести обязательную нотариальную форму для соглашений об определении долей в помещении, приобретенном на средства маткапитала. Привлечение нотариуса в этом случае гарантирует соблюдение всех требований закона и учета интересов всех членов семьи. В отличие от сторонних консультантов и посредников, квалификация которых нередко вызывает вопросы, нотариус обладает необходимыми знаниями и опытом, а также несет полную имущественную ответственность за результаты своей работы. Кроме того, нотариальное удостоверение обеспечит своевременную регистрацию прав на недвижимость в ЕГРН и соблюдение принципа достоверности сведений этого реестра.
В свою очередь, в обсуждаемом законопроекте предлагается закрепить право совершеннолетнего члена семьи отказаться от участия в праве собственности на жилье в части средств маткапитала. Представитель нотариата отметила актуальность такой инициативы, так как на практике нередко бывают ситуации, когда в семье, которая получила материнский капитал, супруг хочет отказаться от своей доли в пользу детей. Или же есть совершеннолетние дети, которые могут жить отдельно, не зависеть от родителей финансово и не претендовать на долю в новой квартире.
Еще одно положение законопроекта связано с внесением данных об использовании маткапитала в ЕГРН. Такое изменение позволит добросовестному покупателю сразу увидеть «следы» маткапитала в заинтересовавшей его недвижимости и обратить особое внимание на корректность исполнения продавцом всех требований закона в этой части. Как следствие, снизится количество исков об оспаривании сделок купли-продажи недвижимости.
Ольга Филиппова отметила, что программа материнского капитала действует в России уже 17 лет. За это время сертификаты на него получили миллионы людей. В 80% случаев такая форма господдержки направляется именно на улучшение жилищных условий. Для такого масштабного и востребованного социального проекта, безусловно, очень важно совершенствование нормативно-правового регулирования, которое сейчас предлагают в Госдуме.