Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних
Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних
Дети все чаще становятся участниками гражданского оборота, наличие недвижимого имущества (долей в праве общей собственности не недвижимое имущество), принадлежащего на праве собственности несовершеннолетним лицам сегодня не является редкостью.
Основания возникновения такого права могут быть самыми разнообразными: недвижимое имущество может быть подарено ребенку, унаследовано им, приобретено в результате приватизации, в результате участия семьи в различных социальных программах – приобретено за счет средств семейного капитала (федерального, областного), изначально приобретено на имя ребенка за счет его средств либо средств родителей.
Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних лиц относятся к совершенно особой категории сделок, им уделяется повышенное внимание ввиду того, что дети являются одной из самых незащищенных групп населения, как в социальном, так и правовом плане.
Об особенностях оформления таких сделок рассказала Татьяна Ефимова, начальник юридического отдела Нотариальной палаты Свердловской области.
– Татьяна Владимировна, при заключении сделок с участием несовершеннолетних возникает вопрос, в какой форме они должны совершаться – в простой письменной или нотариальной?
– С участием детей заключаются различные договоры, наиболее распространёнными являются, безусловно, сделки с жилыми помещениями. Дети, в зависимости от обстоятельств, могут являться стороной договора купли-продажи, мены, с участием детей заключаются различного рода соглашения (об определении размера долей при использовании семьей для приобретения жилья средств МСК, о реальном разделе объектов недвижимости и выделе долей, иные соглашения). Так, несовершеннолетние лица могут являться продавцами, покупателями, залогодателями или залогодержателями, одаряемыми. Вот дарение от имени малолетних граждан законом запрещено.
Относительно формы договора, напомню, что с 2016 года в ст.54 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» были внесены изменения, в соответствии с которыми сделки по распоряжению недвижимым имуществом несовершеннолетних граждан подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Таким образом, все сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества (а также с отчуждением долей в праве на такое имущество), принадлежащего детям, должны быть удостоверены нотариусом.
– Для чего законодатель ввел такое требование?
– Обязательное удостоверение таких сделок является мерой по защите права несовершеннолетних собственников. Законодателем на нотариусов возложен правовой контроль, то есть полная проверка законности сделки при распоряжении недвижимым имуществом несовершеннолетнего.
– Контроль осуществляется не только со стороны нотариуса. В каких случаях разрешение органа опеки и попечительства является обязательным?
– В соответствии со ст. 37 ГК РФ родители ребенка (его законные представители) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а также давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества несовершеннолетнего, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих ребенку прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества несовершеннолетнего гражданина.
Сделки, связанные с приобретением недвижимого имущества на имя несовершеннолетнего, обязательному нотариальному удостоверению не подлежат (например, подарить квартиру ребенку можно без нотариуса), однако достаточно часто такие сделки совершаются в нотариальной форме по желанию самих сторон, так как стороны заинтересованы в законности сделки.
– Какие документы необходимо предоставить заявителю для совершения сделки по договору купли-продажи и по договору дарения?
– Перечень документов, необходимых для удостоверения договора, составляется индивидуально в зависимости от обстоятельств конкретной сделки. Всегда необходимо предъявление правоустанавливающего документа на отчуждаемое имущество (документ-основание), выписка из ЕГРН о наличии зарегистрированного права и об отсутствии ограничений и обременений в отношении объекта, предварительное согласие органов опеки и попечительства. Разумеется, потребуются паспорта сторон, свидетельства о рождении несовершеннолетних лиц, доверенность (если сделка совершается участником не лично).
– Какие документы заявитель собирает сам, а какие нотариус запрашивает в других органах?
– Значительную часть документов и сведений нотариус запрашивает, получает и проверяет самостоятельно. Нотариус занимается сбором сведений, необходимых для совершения сделки, направляя электронные запросы в целый ряд ведомств (Росреестр, органы Загса, получает сведения из Федресурса).
– Как максимально обезопасить себя от рисков при сделках с участием несовершеннолетних?
– Нотариальная форма сделки с участием несовершеннолетнего является самой надежной мерой защиты от возможных рисков. Так как до совершения сделки нотариус тщательно проверяет личности заявителей (в том числе на предмет дееспособности и банкротства), осуществляет проверку предмета сделки, проверяет осознанность действий сторон и соответствие их воли условиям заключаемого договора, разъясняет правовые последствия совершаемого действия.
Нотариус в обязательном порядке проверяет наличие предварительного разрешения на сделку, выданного органом опеки и попечительства, разъясняет сторонам последствия несоблюдения таких условий.
При выявлении недобросовестности со стороны участников сделки в совершении нотариального действия будет отказано.
Если спор все-таки возник, сторонам гарантирована последующая защита от оспаривания договора, т.к. в силу закона нотариус несет полную имущественную ответственность за ущерб, понесенный по вине нотариуса.
Беседовала Татьяна Андреева,
пресс-секретарь НПСО