Новости

Нотариус – гарант законности сделки с ипотекой

Татьяна Ефимова, начальник юридического отдела
Нотариальной палаты Свердловской области

Ипотекой называется залог любого недвижимого имущества: жилых домов, квартир, земельных участков, зданий, сооружений, садовых домов, гаражей и другой недвижимости.
Востребованным видом ипотеки является залог жилых помещений, обеспечивающих обязательства граждан перед банком по кредитному договору. Могут обеспечиваться ипотекой и иные виды обязательств, например, вытекающие из договоров займа между физическими лицами. При ипотеке объект недвижимости (дом, квартира или комната) остаётся во владении и пользовании собственника, а кредитор (залогодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой, полностью либо в части, предусмотренной договором, а также уплату процентов по договору – это основные требования ипотечного кредитора.
Право отдавать недвижимое имущество в залог по договору об ипотеке принадлежит собственнику этого имущества. В ряде случаев для ипотеки может потребоваться специальное разрешение. Так, например, если в числе сособственников квартиры имеется несовершеннолетний ребенок либо недееспособный гражданин, на передачу квартиры в залог потребуется согласие органа опеки и попечительства.
Залогодателем по договору ипотеки может являться сам должник по обязательству или иное лицо, не участвующее в данном обязательстве, но передающее в залог свое недвижимое имущество в обеспечение обязательства третьего лица.
В том случае, если должник не исполняет свои обязательства по основному договору, на заложенное имущество может быть обращено взыскание в судебном либо во внесудебном порядке.
Договор ипотеки в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, а также специальными нормами, установленными Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее закон об ипотеке), заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой договор может являться самостоятельной сделкой либо быть элементом другого договора. На практике чаще всего подобный комбинированный договор включает в себя условия, предусматривающие возникновение основного обязательства (например, договора займа между гражданами или кредитного договора), а также ипотеку в качестве меры обеспечения основного обязательства.
В соответствии со статьей 42 Федерального закона от 13 июля 2015г. №218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости» договоры ипотеки подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при ипотеке, совершаемых всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями. Ипотека во всех случаях подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Не смотря на то, что не все договоры ипотеки подлежат обязательному нотариальному удостоверению, значительное количество соглашений об ипотеке оформляется через нотариуса по желанию самих сторон. Граждане осознанно выбирают квалифицированную нотариальную форму договора, поскольку понимают, что нотариус выступает гарантом законности совершаемой сделки для обеих сторон. Нотариус проведет тщательную проверку личности заявителей и предмета ипотеки, проверит осознанность действий сторон и соответствие их воли условиям заключаемого договора, разъяснит правовые последствия оформляемого договора. Работа нотариуса построена в режиме «одного окна» – нотариус сам занимается сбором сведений, необходимых для удостоверения договора ипотеки, направляя электронные запросы в целый ряд ведомств. Перед удостоверением договора он проводит проверку по государственным реестрам чрезвычайно важных сведений: не являются ли стороны сделки банкротами, обладают ли они в полном объеме дееспособностью, зарегистрированы ли ограничения, обременения на объекте недвижимости, который закладывается.
Кроме того, существенным преимуществом нотариальной формы является возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке в том случае, если условия основного обязательства не будут исполняться должником надлежащим образом.
Судебная процедура обращения взыскания на заложенное имущество длительная и дорогостоящая. В соответствии со статьей 55 закона об ипотеке, обращение взыскания на предмет ипотеки без обращения в суд возможно в том случае, когда договор об ипотеке был нотариально удостоверен и содержал условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. В таком случае кредитор вправе обратиться к нотариусу для совершения исполнительной надписи на договоре, на основании которой судебным приставом исполнителем возбуждается исполнительное производство.
И, наконец, еще один важный момент, побуждающий граждан обратиться к нотариусу – в силу закона нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершенного им нотариального действия.