Новости

26 марта 2024 г., в рамках проекта “Школа Росреестра”, представители нотариата и Росреестра рассказали об оформлении права собственности на машино-место в паркинге и сделок с ним, а также об особенностях отчуждения долей в праве общей собственности на паркинги, разъяснили разницу между гаражом и машино-местом.

Спикерами “Школы” в этот день выступили Наталья Щетникова, старший консультант Юридического отдела Нотариальной палаты Свердловской области, и Екатерина Ленская, заместитель начальника отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере Управления Росреестра по Свердловской области.

Машино-место – это отдельный вид объекта недвижимости, на который могут быть зарегистрированы права. Предназначено оно для размещения транспортного средства. Является частью здания или сооружения, которое не ограничено или частично ограничено ограждающими конструкциями. В этом главное отличие машино-места от помещения, которое полностью ограничено стенами. Не стоит путать понятия машино-место и гараж, поскольку гараж – это отдельно стоящее здание.

Понятие «машино-место» было закреплено в законодательстве с 1 января 2017 года. До этого времени парковочные места оформлялись в виде долей в праве общей собственности на паркинг. Сегодня каждый участник общедолевой собственности вправе выделить свою долю.  В правовой части для этого необходимо получение соглашения от всех сособственников паркинга либо решение общего собрания, которое определяет правила пользования имуществом.

В технической части машино-место нужно описать – определить его место положение. Особенности описания машино-места регулируются ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Его характеристики указываются в специальном документе – техническом плане, который готовит кадастровый инженер.

Для поиска кадастрового инженера можно обратиться на сайт Росреестра в специальный сервис «Электронная платформа кадастровых работ». На данном сервисе можно разместить заказ на проведение кадастровых работ и выбрать понравившегося кадастрового инженера. После того, как кадастровый инженер подготовит технический план машино-места, а на руках будет решение или соглашение всех сособственников, то документы представляются в Росреестр для целей учета и регистрации прав на машино-место. Одновременно с регистрацией прав на машино-место будет погашена доля в исходном помещении паркинга. Документы представляются в Росреестр либо через МФЦ, либо в электронном виде через личный кабинет на официальном сайте Росреестра.

Важно! Выдел доли в праве собственности на паркинг в виде машино-места – это необязательная процедура. Собственник может свою долю в праве собственности и не выделять, и распоряжаться ею по своему усмотрению.

Порядок распоряжения долями в праве собственности на помещения паркинга и отчуждения прав собственности на машино-место разъяснила Наталья Щетникова.

Так, когда у гражданина право на машино-место зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН) и машино-место является самостоятельным объектом права, происходит классическое отчуждение недвижимости, как в случае с квартирами, комнатами или гаражами. При отчуждении объектов, принадлежащих на праве единоличной собственности, законодательством установлена простая письменная форма.

По желанию сторон возможно обращение к нотариусу. При нотариальной форме отчуждения нотариус будет проверять личность сторон, дееспособность сторон, правоустанавливающие документы. Нотариус также проверит наличие ограничений и обременений при отчуждении. Таким образом обеспечивая юридическую чистоту сделки.

В случае, если зарегистрирована долевая собственность на здание/сооружение паркинга, и собственник так называемого машино-места имеет долю в праве собственности, то здесь законодателем установлена нотариальная форма удостоверения договора отчуждения долей в праве собственности на здание/сооружение. Без обращения к нотариусу не обойтись.

К особенностям удостоверения договоров отчуждения долей в праве собственности на здания относятся: во-первых, обязательная нотариальная форма, а во-вторых, соблюдение преимущественного права покупки у других сособственников, как в случае отчуждения долевой собственности на жилое и на нежилое помещение. Это закреплено в статье 250 Гражданского кодекса РФ. Правило одно: продать долю третьему лицу возможно только с соблюдением преимущественного права других сособственников. Для того, чтобы его реализовать, нужно известить других сособственников, указав объект продажи, размер его доли с указанием цены.

Если количество собственников паркинга, к примеру, 100 или 200, то возникают сложности в извещении всех сособственников. Прежде всего информации обо всех сособственников может и не быть, и направить 100-200 извещений технически достаточно непросто. Здесь на помощь приходит Закон «О государственной регистрации недвижимости», где в ст. 42 с 2017 года появились изменения и дополнения, касающиеся отчуждения нежилых помещений. В случае, если число участников долевой собственности на объект недвижимости превышает 20, то вместо извещения в письменной форме продавец может разместить извещение о своем намерении продать долю в праве собственности на здание/сооружение на официальном сайте Росреестра через личный кабинет.

В этом извещении обязательно должны быть указаны: вид отчуждаемой недвижимости, кадастровый номер, размер доли в праве собственности на этот объект. Также указывается цена, по которой продается доля, ФИО продавца, адрес его электронной почты или почтовый адрес, по которому осуществляется связь с продавцом доли. Размещение такого извещения на сайте Росреестра бесплатное.

Извещение доступно для просмотра в течение 3-х месяцев. По истечении этого срока извещение перемещается в специальный подраздел для хранения архива этих извещений и доступно для просмотра государственным регистратором. Нотариус после истечения 3-х месячного срока увидеть извещение о продаже уже не сможет.

Если иным участникам долевой собственности предоставлен доступ к электронному сервису «Личный кабинет Росреестра», то Росреестр в течение 3-х рабочий дней информацию об этом извещении направляет им в их личный кабинет и они дополнительно получают информацию о том, что есть возможность приобрести долю в праве собственности.

Обращаем внимание, что срок действия преимущественного права – 30 дней. По истечении этого срока с момента публикации извещения можно удостоверять сделку по продаже доли в праве собственности третьим лицам. Информацию о соблюдении заявителем, т.е. продавцом, обязанности по извещению нотариус будет проверять именно по извещению, размещенному на сайте Росреестра, и по заверениям продавца о том, что он не получал каких-либо согласий других сособственников на покупку этой доли.

Важно понимать, что покупатели, как бы они не хотели приобрести машино-место, в случае регистрации права долевой собственности, приобретают именно долю в праве собственности на паркинг. Это не является приобретением отдельного объекта, как многие думают, ограниченного метками, которые наносятся при ограничении машино-места.

Напоминаем, что владение и пользование объектом, принадлежащим на праве долевой собственности, возможно только по соглашению со всеми сособственниками. В случае возникновения какого-либо спора с одним из соседей, вопрос владения и пользования этим имуществом будет решаться только в судебном порядке. Поэтому никаких заблуждений относительно того, что приобретает покупатель – машино-место или долю в праве долевой собственности – быть у покупателя не должно. В последствии каждый из сособственников имеет право воспользоваться установленной процедурой выделения своего машино-места в отдельный объект недвижимости.

Видеозапись эфира на странице Управления Росреестра по Свердловской области во ВКонтакте